抛开情绪化的干扰,在理想与现实之间,我们需要对楼市进行充分的逻辑剖析,而最后的演进结果或许并不重要。笔者在此愿意再次抛砖引玉,作一些浅显的信号解读。
从已经出台的货币政策上看,在连续降准之后,流动性不断增加的状况下,6月和7月连续近距离的降息,传导出的信号是信贷需求严重不足!货币政策的主导思想在于刺激信贷需求。货币政策的两大工具同时密集出台,显示央行的未来预期是整体悲观的。悲观的背景也是现实的,一是欧债危机的持续恶化,二是美国经济增长乏力,这些无疑持续打击中国的外贸出口,对经济下行影响压力较大。消费的提振需要时间,更需要市场的自主选择,不是政府刺激就可以获得立竿见影的效果的!
似乎在可选的稳定经济的政策目标中,剩下的工具选项只有投资!因为在所谓三驾马车之中,出口和消费都是需要看市场的脸色,政府不可能参与到其中成为主角。而投资却是政府可以主导的工具。中国政府一直都依托于政府投资推动经济表观增长!
我们看到央行的动作,正是为了刺激信贷需求,从而推动投资吸收货币流动性去稳定经济!中国经济的稳定和发展再一次回到投资这个口径中去。当然,投资的选择无疑是迈不开房地产这一道坎的!
房地产,既是重大投资需求口径,又是重大消费需求口径。投资启动,在于稳定标的物的价格下滑,消费启动在于抑制标的物的价格上行,如何平衡两者的关系,难度非常之大。于是,我们看到,在货币政策组合工具已经非常利于房地产的时候,决策层依然在不断释放控制楼市,控制房价的信息。货币政策的口径是从投资着手,而中央政府的口径是从消费着手。这很明显是矛盾的!于是,解读楼市信息也就非常矛盾和混乱。对于购房者而言,实际上已经无所适从!
这里的问题在于,预期与现实之间的矛盾难以均衡的时候,我们怎么办?笔者以为,我们只有跟着现实走,而不是跟着感觉走!跟着现实走,就是要贴紧货币政策工具,跟着感觉走就是房价预期。
笔者以为,看楼市市场,最为重要的地方,依然在于看供求关系的变动,这个变动只有通过库存变动来判定。但是,库存变动数据需要专业化信息统计工具才能够获得,对于大多数消费者来说非常难以获知。这个信息的不对称,导致楼市市场博弈始终不利于购房者。舆论乱相也由此而生。
从2012年2月到6月,实际上我们能够看到的表观信息,都清楚知道成交量在持续增大。这是利于库存消化的。而新增的供应量掌控在开发商手中。在库存压力相对较大的时期,无疑是持续萎缩的。政府唯一可控的开发领域是公租和廉租房这个计划部分。这个部分可控,但并非市场主力。所以整体感觉上,库存高峰拐点可能已经出现,库存周期在缩短,但是各个地区不均衡。楼市依然处于较高库存中,房价依然在探底之中。房价稳定基本成型,房价是否反弹需要市场说话,不是政府说话!政府不能够抗拒经济规律行事。
当前在开发商与购房者之间形成市场博弈,在开发商和政府之间形成计划博弈。开发商已经处于现实的博弈优势之中。要真正控制住舆论导向,唯有屏蔽掉所有楼市信息。但是,那将不是历史的进步,而是历史的倒退。
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